ЦАРИЦА ЧЕРДАКОВ,
или ПРОДАЙ ЧУЖОЕ!

Константин Воеводский


Я сидела на комоде
В новом чепчике по моде,
Губернатор подбежал -
Крышу с чепчиком сорвал.


Если б мудрый Суд Верховный
Ему холку не намял,
Счастья баловень безродный
И комод бы раздолбал.

(Современная петербургская частушка) Тема номера

В неусыпной заботе о подданных власти находят иногда неисчерпаемые источники благоденствия. Какое чудесное растение - кукуруза! У нее урожайность во столько-то раз выше, чем …, и белков уйма (или клейковины - у кого хорошая память на детали?). A силоса сколько! И еще великое множество достоинств - поднимите газеты известного времени. Одно странно - если все это так прекрасно, зачем доселе человечество тратило силы на овсы и репки? Лет пять назад правительство Петербурга нашло панацею от всех жилищно-коммунальных невзгод. Мансарда! Вот что спасет город.

Ведь как это, в самом деле, здорово! Надстроим сто домов в центре города на один этаж. Это все равно, что построить двадцать пятиэтажных домов. Но где найти в центре столько места, и откуда у города такие деньги? A тут все просто. Места нового не нужно. Не нужно фундаментов, несущих стен, коммуникаций и новых линий метро. Нужно только разрешить "инвестору" выстроить на месте чердака жилую мансарду и продать ее. И - как в случае с кукурузой - масса попутных благопоследствий. Инвестор (куда ему деться?) починит дырявую крышу и даже, чем черт не шутит, покрасит входную дверь, чтобы привлечь покупателей. A ведь домов в городе намного больше ста! И вот счастливые граждане толпами переселяются из коммуналок в мансарды, администрация может забыть о дырявых крышах и затопленных подвалах - знай, припечатывай инвестиционные договоры. Светлое будущее, о наступлении которого… ну, и так далее.

Такую примерно речь автор слышал еще в 2000 году из уст главы Василеостровской администрации. Завершилась она прогнозом, что вскоре "здесь все будет в мансардах" и обещанием стереть в порошок тех островитян, кто, не понимая своего счастья, воспротивится неизбежному. Сходными предначертаниями (уже в общегородском масштабе) изобиловала сервильная пресса.

Каковы итоги почти пятилетней кампании мансардного строительства? Автор не знает ни одного случая, когда оно было бы завершено вполне успешно и удовлетворило бы все затронутые стороны. Есть примеры - прямо катастрофические. Дом дал трещину, был экстренно расселен и два года стоит пустой (но с мансардой). В другом доме строители устроили пожар. Пострадал весь дом, а недостроенная мансарда выгорела дотла. Фирма же разорилась и не может ни ликвидировать ущерб, ни вернуть деньги тем, кто уже заплатил за будущее жилье. В отсутствии исчерпывающей статистики не будем специально мобилизовать негативные примеры, а рассмотрим все мансардные начинания на одной улице - 2-й и 3-й линиях В.О. Всего их было пять, и что же?

Жители двух домов сумели "отбиться" (тяжба продолжалась года три, и, кажется, еще не вполне завершена). Там так ничего и не построили, кроме забора. Еще в двух домах стройка и конфликт неспешно тянутся больше двух лет, пострадали квартиры в верхних этажах. Наконец, в пятом доме строители успели снять крышу и кое-что построить, однако суд признал строительство незаконным, и сейчас крышу постепенно приводят в исходное состояние (за казенный счет). Там тоже пострадали несколько квартир. Во всех пяти случаях жильцы и их противники в лице администрации и строительных фирм потратили время, силы и деньги. Результаты, как видим, из рук вон плохи, даже при самой оптимистической интерпретации этой скромной статистики.

В чем причины такого конфуза? Для ответа придется окунуться в историю новейшего петербургского мансардостроения. Ее принято вести от распоряжения губернатора Яковлева за номером 1244, датированного февралем 1998 года. Но это не совсем точно. Распоряжение 1244 приобрело громкую известность, так как от него пошли беды и скандалы, а мансарды строили и до этого. Если читатель, гуляя по городу, задерет голову, он сможет кое-где разглядеть сравнительно новые мансарды. Это, конечно, не "все в мансардах", и в основном это не жилье, а офисы. Но дома не падают, окна в них светятся, все как будто в порядке. Так вот почти все это построено еще при Собчаке. Как до восшествия на престол царицы полей ее сеяли и жали в меру разумности, так строили и мансарды до исторического распоряжения 1244. Исторический же характер сообщили этому распоряжению две вещи.

Во-первых, губернатор отменил один пункт более раннего распоряжения мэра Собчака, по которому на строительство мансарды требовалось согласие собственников квартир в надстраиваемом доме. Во-вторых, он кардинально облегчил тот путь разрешений и согласований, который должен пройти проект. Вообще-то, любые работы на жилищных объектах требуют санкции такой серьезной инстанции как Госархстройнадзор, а мансарду почему-то можно строить, имея лишь разрешение районной администрации. Есть и другие послабления.

Понятно, что многие горожане, на чьи дома пал выбор, стали противиться, и, поскольку они нашли опору в законах, это было не совсем безуспешно. Судебная сторона мансардной эпопеи увлекательна, как всякая судебная история. Есть в ней такой, скажем, перл: два студента-юриста выиграли дело против губернатора, чью сторону представлял их же зав. кафедрой (да не где-нибудь - в Верховном Суде РФ). Именно о таких пикантностях иногда писала пресса, и боюсь, за ними было не разглядеть существа проблемы. Поэтому отвлечемся на время от буквы закона и попробуем оценить дело с позиций обыкновенного здравого смысла, справедливости и целесообразности. Правильно ли то, что на возведение мансарды нужно испрашивать разрешение у каждого собственника каждой квартиры? Отвечает ли это нашим понятиям о справедливости и общественном благе? Надо сказать, что, за отсутствием убедительных правовых аргументов, защитники мансард "по-яковлевски" облюбовали именно такую несколько философскую постановку вопроса. Что ж, сыграем на их поле.

Сначала о справедливости. Верно, что построить пять мансард во много раз дешевле, чем один пятиэтажный дом. По оценкам самих строителей, в мансарде себестоимость жилого квадратного метра в четыре-пять раз меньше его продажной цены - прибыль, которая не снилась Ротшильду. Откуда берется эта сверхприбыль, из каких ресурсов она черпается? Их природа очевидна.

Это, во-первых, готовый дом со всеми коммуникациями, несущими конструкциями, лестницами, лифтами и т.п.

Во-вторых, благоприятное окружение, то есть престижный район с его инфраструктурой, и прочими достоинствами, включая виды из окон.

В третьих, это готовность жильцов вытерпеть невзгоды, сопряженные со строительными работами без расселения дома.

И, наконец, это их риск, связанный с возможным неблагоприятным исходом строительства (в особенности это относится к собственникам приватизированных квартир).

Кто делится с застройщиком этими ресурсами? Два последние непосредственно принадлежат жильцам дома, это их здоровье и финансовые возможности. С остальными на первый взгляд сложнее - не Монферрану же платить за вид на Исаакий. Но представим себе для большей наглядности, что вы не далее как вчера купили квартиру в таком доме. Конечно, вы заплатили не только за кубометры квартирного воздуха, но также и за фундамент, и за близость к метро, и за недавний капремонт, и за вид на Исаакий. Все это и многое другое нашло выражение в рыночной стоимости квартиры. Эти ресурсы принадлежат вам, вы их оплатили, значит, использовать их можно только с вашего разрешения и на приемлемых для вас условиях. Вы должны быть полноправным участником сделки, ваша подпись должна стоять на инвестиционном договоре или другом подобном документе, открывающем дорогу реконструкции.

Абстрагируемся теперь от справедливости и озаботимся общественным благом. Пусть наша цель лишь в том, чтобы проект был успешно реализован, a кому персонально от этого выгода - не важно. Какой порядок полезнее с этой точки зрения - "яковлевский" или "собчаковский"? Что нужно, чтобы для надстройки был выбран подходящий дом, чтобы проект был технически состоятелен и т.д.? Обобщенно говоря - чтобы строители дали на выходе продукт высокого качества? Кто должен и может за этим проследить? Во-первых, те, кто вооружен профессиональными знаниями и облечен необходимыми полномочиями - специалисты. Это те самые инстанции, вроде Госархстройнадзора, чьи контрольные функции распоряжение 1244 урезало почти до нуля. Во-вторых же, это те, кто непосредственно заинтересован в качестве конечного продукта - надстроенного дома. То есть, снова жильцы этого дома и в первую очередь - собственники квартир.

Могут, правда, возразить, что остаются еще собственники будущего мансардного жилья - они-то и суть самые заинтересованные контролеры. Но так может сказать лишь тот, кто не знаком с некоторыми огорчительными особенностями так называемого долевого строительства (a именно на такой основе строят мансарды, да и почти все жилье в нашем городе). Будущий житель мансарды, тот, за чьи деньги фактически и возводится жилье, это, с правовой точки зрения, не покупатель жилья и не потребитель услуг строителя, а его компаньон (дольщик). Он сполна оплачивает будущую квартиру, когда ее еще нет, и как компаньон застройщика делит с ним риск предприятия. Однако повлиять на дело он не в состоянии, а его возможность получить какую-либо сатисфакцию при неблагоприятном исходе крайне ограничена. Известно, что такая псевдопокупка сопряжена с повышенным риском даже и в том более простом случае, когда строится новый дом по типовому проекту. Тем более это верно по отношению к строительству в старых домах, ведь каждый из них отличается своей уникальной предысторией, скрытыми дефектами и другими особенностями о которых дольщик (в отличие от жильцов этого дома) знать не может. Таким образом, мансардостроение "по-яковлевски" несостоятельно и с позиций целесообразности.

Все изложенные резоны просты, как гвоздь, и трудно себе представить, чтобы никто не додумался до них раньше. Додумались! И зафиксировали в весьма авторитетном документе - Гражданском Кодексе РФ.

ГК РФ оперирует понятием общего имущества многоквартирного дома и определяет его как то, что предназначено для обслуживания более, чем одной квартиры. Конечно, сюда относятся и крыша, и чердак, и подвал, и фундамент, и лифт, и много чего еще. Общее имущество дома находится в общей долевой собственности всех домовладельцев (в жилом доме это собственники квартир). Распоряжаться общей собственностью могут только все собственники сообща. Если ваша квартира приватизирована, то без вашего согласия невозможна никакая реконструкция чердака или подвала. Остается добавить, что и это толкование соответствующих статей ГК - отнюдь не заслуга автора. Оно принадлежит Городскому суду Петербурга и Верховному суду РФ. Первый признал распоряжение 1244 недействительным с момента издания, второй подтвердил решение первого после кассационной жалобы губернатора.

Если все так ясно и просто, то впору спросить, на что же рассчитывал губернатор, - неужели на то, что его распоряжение "перешибет" Гражданский кодекс? Увы, надо признать, что губернаторская команда, быть может, ничего не смыслит в законах, но неплохо разбирается в жизни. Торжество права в виде решения Верховного Суда последовало лишь под новый 2001 год - через три года после злополучного распоряжения 1224. Сколько воды утекло за это время сквозь развороченные крыши!

Впрочем, торжество права не повлекло за собой капитуляцию "лева". Во-первых, КУГИ и районные администрации продолжают отстаивать в судах свою безнадежную позицию по всем конкретным делам, связанным с тем или иным домом. Выиграть они не могут, но над ними же - в прямом смысле - не каплет!. A над истцами - еще как! Во-вторых, Смольный выступает с новыми и новыми инициативами - формально новыми, так как по сути это все то же дремучее "1244". Здесь неуместно вдаваться в юридическое содержание этих новаций, да это и не главное. О подлинном их предназначении невольно проговорилась одна газета (цитируем по памяти): "Теперь каждый, кто считает, что его права нарушены, должен будет в каждом отдельном случае доказывать это в суде". A пока эта улита едет, мы сдерем крыши еще с сотни домов. Что ж, за противозаконные распоряжения, за проигранные гражданские дела, за бюджетные деньги, истраченные на ликвидацию последствий мансардных "художеств" - за все это администраторов не наказывают. У них там свой особый счет; не назвать ли его, в противоположность гамбургскому, старосицилианским?

Слово произнесено, и зачем выкидывать его из песни? Но тогда уж надо ее допеть. Коррупция - это теперь универсальное объяснение всему, но можно ли в связи с мансардной эпопеей сказать что-то на эту тему, кроме общих банальностей? Попробуем, хотя признаюсь сразу, что застукать администратора при получении взятки от мансардостроителя. мне не приходилось. Да было бы и странно, если бы на подобные мероприятия приглашались понятые от общественности. Так что пальцем мы ни в кого не ткнем, но, как учил Ломоносов, "если где чего убудет, то где-нибудь непременно прибудет" - кое-какие выводы можно сделать на уровне, так сказать, законов сохранения. Вернемся для этого к уже упоминавшимся сверхприбылям мансардостроителей.

Праведны прибыли или нет, но они имеют обыкновение выравниваться. Если строить и продавать мансарды так баснословно выгодно, то в это дело должны устремиться толпы предпринимателей. В конкурентной борьбе они будут сбивать цены, тратить все больше средств на задабривание жильцов, на всякие усовершенствования в их домах. И прибыль снизится до среднего уровня, характерного для строительного бизнеса. Но за пять лет, осененных распоряжением 1244, ничего подобного замечено не было. Цены не падали, никаких новых благ мансардостроители не сулили. Их щедрость оказывалась очень скудной даже в тех критических случаях, когда в предвидении неблагоприятных судебных решений они готовы были пойти на мировую с истцами. Почему? Единственное материалистическое объяснение состоит в том, что сверхприбыли у застройщика, в конечном счете, и не было. По-видимому, естественные выгоды мансардного строительства компенсировались расходами на умягчение администрации. И она-то - единственный участник мансардной эпопеи, вышедший сухим из воды.

* * *

Можно сказать, что в мансардной эпопее нашел выражение тот общий пафос, которым окрашена активность городской администрации - Продай чужое! Ходжа Насреддин так же продал арабского скакуна, которого хозяин неосторожно припарковал у чайханы. В этом эпизоде есть, помнится, ключевая сентенция, обращенная к "продавцу". Ею мы и завершим:

- Не слишком ли хорош этот конь для такого оборванца, как ты?


Пчела #4 (40) (октябрь-декабрь 2002)



 



Перейти на главную История создания журнала Адресная книга взаимопомощи Об интересных местах Об интересных людях Времена Многонациональный Петербург Клубы и музыка Прямая речь Экология Исторический материализм Метафизика Политика Правые Левые Благотворительность и третий сектор Местное самоуправление Маргиналии Дети и молодежь Наркозависимые Бывшие заключенные Глухие Слепые Люди в кризисной ситуации Душевнобольные Алкоголики Инвалиды-опорники

© 1996-2013 Pchela

Письмо в "Пчелу"