НА ЛИНИИ ОГНЯ

Игорь Лебедев


Только 10% населения Санкт-Петербурга живут в домах ЖСК

, тем не менее я хочу посвятить свою статью рассмотрению именно их проблем. Почему? Потому что, на мой взгляд, ЖСК - это своеобразный испытательный полигон жилищной реформы. С одной стороны, положительный опыт управления кооперативными домами, безусловно, учитывается стратегами жилищной политики, с другой - ЖСК зачастую оказываются на "линии огня" различных новшеств в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Расходы на ЖКХ - одна из наиболее тяжелых статей расхода бюджета любого уровня. Особенно сейчас: инженерное оборудование приходит в негодность, непрерывно растет число аварий на линиях и т.п. Немудрено, что основной идеей жилищной реформы являлось снятие ответственности за жилищный фонд с государства путем раздачи (бесплатной приватизации) жилья гражданам и возложением как можно большей части ответственности за его содержание на их хрупкие плечи.

Основную роль в этом процессе государственного "освобождения" должны были сыграть повсеместные товарищества собственников жилья (ТСЖ), однако оказалось, что жильцы совсем не рвутся их организовывать. С чем же это связано? В значительной мере с тем, что объединение собственников с регистрацией юридического лица в наших условиях - абсолютно невыгодное дело! Попробую проиллюстрировать это утверждение короткими примерами.

ДИСКРИМИНАЦИЯ ЖИЛЬЦОВ

После регистрации в качестве юридического лица ЖСК подпадает под закон о потребительской кооперации, дом ЖСК считается частным домом, а права отдельных жильцов начинают грубо попираться.

Так, скажем, житель ЖСК должен дополнительно платить 4 % банку за сбор денежных средств с физических лиц.

Если обитатель государственного дома уезжает из него более, чем на месяц, он имеет право не платить за коммунальные услуги. Но по разъяснениям городских служб, к домам ЖСК это не относится. Так же на них не распространяется городская программа "Безопасность жилья".

Если в подвале дома стоит прибор учета холодной воды, и он сломается, то в государственном доме это ничем не угрожает. В доме ЖСК, если прибор не будет починен на средства ЖСК в течение месяца, учет воды могут начать производить по сечению трубы, что гораздо дороже.

Эти и подобные им ущемления прав объединенных собственников жилья базируются как на нормативных актах РФ и Законодательного собрания (ЗС) Санкт-Петербурга, так и на уровне различных ведомственных актов и инструкций.

КАПИТАЛЬНЫЙ ДЕФИЦИТ

Согласно до сих пор не отмененному (несмотря на неоднократные попытки губернатора добиться от ЗС отмены) решению Малого Совета Санкт-Петербурга, ответственность за капремонты всех домов города, в том числе и домов ЖСК, лежит на городских структурах. И это справедливо. Ведь квартиру ЖСК начинали обслуживать, когда она была совсем новая, в полном порядке. Именно государственные организации, в течение десятков лет обслуживающие дома, привели к столь тяжкому их состоянию.

Тем не менее, капремонты домов ЖСК производятся либо самостоятельно (к сожалению, далеко не все ЖСК в состоянии это делать сами), либо за счет депутатского фонда.

С трибун Законодательного Собрания не раз с гордостью сообщалось, что у Санкт-Петербурга - бездефицитный или слабодефицитный бюджет. Бездефицитным его можно назвать, только зажав уши и закрыв глаза на разрушение инфраструктуры и жилого фонда города.

СКОВАННЫЕ ОДНОЙ ЦЕПЬЮ

Поставщики услуг считают ЖСК владельцем дома со всеми вытекающими отсюда последствиями. Но дом отнюдь не принадлежит ЖСК. Существует только общая долевая собственность, т.е. имущество, принадлежащее всем владельцам квартир. Если все они выкуплены, ЖСК как юридическому лицу принадлежит стол, стулья, в лучшем случае, компьютер. И если у ЖСК нет аренды, то вся его роль юридического лица - сбор денег для передачи их обслуживающей организации.

Более того, число владельцев квартир, не являющихся членами ЖСК, растет с каждым годом, поскольку вступление в кооператив признано Конституционным судом актом добровольным, что приводит к увеличению числа разнообразных коллизий.

В то же время, поскольку кислород перекрывают за совокупный недобор денег, законопослушный житель дома, заплативший все положенные суммы, может оказаться заложником своего беспечного или бедного соседа. Выключат лифт, начислят пени за неуплату счетов за воду и т.п.

Ситуация не разрешится, пока поставщики услуг не начнут заключать договоры непосредственно с жильцом или владельцем жилья. Особенно это относится к отоплению, снабжению горячей и холодной водой и канализации. Кстати, случаи отключения городского дома от тепла или горячей воды в Санкт-Петербурге носили исключительно демонстрационный или политический характер и были крайне редки. А вот дома ЖСК неоднократно отрубались от горячей воды. (Кстати, в этом году существовала реальная угроза отключения ЖСК от горячей воды за долги, возникшие из-за невыполнения своих обязательств Комитетом финансов.)

КАДРОВЫЕ ВОПРОСЫ

Большинство председателей правления, одновременно осуществляющих и функции управляющего - люди пенсионного или предпенсионного возраста. Их авторитет основан на богатом личном опыте, но им не хватает правовых и технических знаний. К сожалению, система обучения председателей и бухгалтеров абсолютно не налажена.

При этом являясь людьми старой закалки, они, как правило, не понимают, что единственная возможность существовать в быстро меняющейся обстановке и как-то влиять на нее - объединяться в союзы и ассоциации. Например, сообща можно нанять хорошего адвоката и выиграть процесс против монополиста.

В последние годы состав правлений начал слегка омолаживаться, но принятый в прошлом году закон о едином социальном налоге, предоставивший ЖСК льготу по его уплате, неожиданно поставил этот процесс под удар. Не буду утомлять читателя разъяснениями, скажу только, что возник очередной "парадокс".

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

За долгие годы монопольной деятельности ЖЭС или иначе называемые госструктуры разучились работать и развращены всякими льготами и списаниями долгов, а также поблажками со стороны контролирующих органов. При этом они зачастую просто отказываются обслуживать дома ЖСК.

С другой стороны, существует огромное число норм и правил, в результате которых в сфере ЖКХ затруднительно платить нормальную (по сравнению с промышленностью) зарплату. Если сварщик в РЖА получает 5-6 тысяч, а на производстве - вдвое больше, куда он скорее пойдет работать?

На сегодня лучше других, с точки зрения автора, работают обслуживающие бригады, созданные в рамках одного крупного ЖСК или на основе объединения нескольких однотипных домов. Не забудьте, что у разных ЖСК - совершенно разные финансовые возможности. В одном - 45 квартир и нет площадей для сдачи в аренду, в другом - 900 квартир и сотни метров под аренду. Второй может существовать самостоятельно и нанимать большую бригаду для обслуживания, а первый не проживет без патронажа государства либо без объединения с такими же легковесами.

ВРЕДНЫЕ МИФЫ

Существуют два мифа, способствующие сохранению существующего положения.

Миф первый: ЖСК богатые. Этому утверждению могут в какой-то мере соответствовать только ТСЖ, построенные совсем недавно. Но ведь большая часть ЖСК построена 20, 30 и более лет назад. Уже сменилось два поколения людей. Жильцы поженились, поменялись, переселились в мир иной, а молва по-прежнему считает обитателей ЖСК богатеями.

Миф второй: собственником большинства домов в городе является государство. На самом деле государственных домов в настоящее время в Санкт-Петербурге просто нет, хотя бы потому, что больше половины квартир в бывших государственных домах уже приватизированы.

Чиновники говорят, что жильцу приватизированной квартиры принадлежит только внутреннее пространство, а стены, чердак и прочее сохраняется за государством. Позвольте с этим не согласиться. Во-первых, по "Закону о ТСЖ", если в доме есть хотя бы двое владельцев приватизированных квартир, они вправе зарегистрировать кондоминиум и организовать ТСЖ. При этом коммуникации, стены и т.п. становятся общей собственностью. Но никаких актов передачи этих самых чердаков и лифтов от государства в пользу ТСЖ не оформляется.

Во-вторых, при попытках города построить мансарды в якобы государственном доме и протесте жильцов, закон становится на сторону жильцов и объявляет строительство незаконным.

Спрашивается, в чем же состоит право собственности государства на дом с приватизированными квартирами, если оно не может этой собственностью распоряжаться и готово ее по первому требованию отдать, да еще без оформления документов?

РЕЗЮМЕ

Чтобы не допустить грядущего коллапса всей жилищной сферы в стране в целом и в Санкт-Петербурге, в частности, необходимо:

Создать внятное законодательство в жилищной сфере (в частности, должен быть законодательно прописан статус собственности на строительные конструкции, подвалы, чердаки, инженерные сети в "государственном" доме с приватизированными квартирами или при наличии в нем других собственников жилья.)

Безотлагательно решить следующие финансовые и административные вопросы:

  1. Выделение необходимых средств на капитальный ремонт жилого фонда, в том числе ЖСК, ЖК и ТСЖ;
  2. Массовая постановка квартирных счетчиков (можно на основе лизинга) за счет города или естественных монополий и создание нормальных условий для их эксплуатации;
  3. Регулярный аудит естественных монополий с опубликованием результатов в СМИ;
  4. Создание реального рынка поставщиков услуг;
  5. Подготовка достаточного количества специалистов-управляющих домами.

Однако все решения, даже принятые законодательно, будут пробуксовывать без определенных изменений как в сознании населения, так и в сознании политиков разного калибра.

В любой демократической стране владельцы собственности, будь то дома, квартиры или земельный надел, являются основой строя - средним классом. В России же, несмотря на провозглашение ценностей западной цивилизации, по-прежнему в подкорке многих людей сидят идея социалистической справедливости и негативное отношение к собственнику. При социализме это проявлялось, в частности, в том, что предъявлялись разные мерки к успешным и к бедным предприятиям. С первых - драли три шкуры, а слабым все прощали и списывали, то есть выгоднее было быть "бедным".

Теперь тот же принцип применяется к домам ЖСК. Казалось бы, поскольку они представляют собой более эффективную форму организации жилья, с меньшим количеством непроизводительных потерь, то должны как-то поощряться. Происходит же обратное. При этом многие представители крупных монополий теоретически провозглашают либеральные ценности, но на практике неутомимо пилят сук, на котором сами сидят.

Если рассматривать объединения собственников жилья как модель будущего, нужно, чтобы жить в них было выгодно. И ЖСК надо стимулировать, а не драть последнюю шкуру!


Пчела #4 (40) (октябрь-декабрь 2002)



 



Перейти на главную История создания журнала Адресная книга взаимопомощи Об интересных местах Об интересных людях Времена Многонациональный Петербург Клубы и музыка Прямая речь Экология Исторический материализм Метафизика Политика Правые Левые Благотворительность и третий сектор Местное самоуправление Маргиналии Дети и молодежь Наркозависимые Бывшие заключенные Глухие Слепые Люди в кризисной ситуации Душевнобольные Алкоголики Инвалиды-опорники

© 1996-2013 Pchela

Письмо в "Пчелу"